Passoire thermique : que faire si votre bien est classé F ou G ?
Votre logement est classé F ou G au DPE ? Découvrez les interdictions de location, l'impact sur le prix de vente, les aides à la rénovation et les alternatives pour les propriétaires en 2026.
Passoire thermique : de quoi parle-t-on exactement ?
Le terme « passoire thermique » désigne les logements les plus énergivores du parc immobilier français, classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En 2026, on estime qu'environ 5 millions de logements sont concernés en France métropolitaine, selon les données du ministère de la Transition écologique.
Concrètement, un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu'il consomme plus de 330 kWh d'énergie primaire par m² et par an, ou émet plus de 70 kg de CO₂ par m² et par an. Les seuils exacts sont les suivants :
- Classe F : de 330 à 420 kWh/m²/an, ou de 70 à 100 kg CO₂/m²/an
- Classe G : au-delà de 420 kWh/m²/an, ou au-delà de 100 kg CO₂/m²/an
Si vous êtes propriétaire d'un bien classé F ou G, vous êtes directement concerné par les restrictions croissantes imposées par la loi Climat et Résilience. Ce guide fait le point sur vos obligations, vos options et les aides disponibles.
Les interdictions de location : un calendrier strict
La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. L'objectif est d'éliminer les passoires thermiques du marché locatif d'ici 2034.
Le calendrier des interdictions
| Échéance | Classe concernée | Seuil | Statut en 2026 | |----------|-----------------|-------|-----------------| | Janvier 2023 | G+ (> 450 kWh/m²/an) | Les plus énergivores | Effectif | | Janvier 2025 | G (> 420 kWh/m²/an) | Toute la classe G | Effectif | | Janvier 2028 | F (> 330 kWh/m²/an) | Toute la classe F | Dans 2 ans | | Janvier 2034 | E (> 250 kWh/m²/an) | Toute la classe E | Dans 8 ans |
Ce que signifie concrètement l'interdiction
Depuis janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement de bail. Les baux en cours restent valables jusqu'à leur terme, mais le locataire peut exiger du propriétaire la mise en conformité énergétique du logement.
Un locataire occupant un logement classé G peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire, pour obtenir une réduction de loyer ou la réalisation de travaux de mise en conformité.
Et si vous êtes propriétaire bailleur d'un bien classé F ?
Vous avez encore deux ans avant l'entrée en vigueur de l'interdiction en janvier 2028. C'est le moment d'anticiper : soit en engageant des travaux de rénovation pour atteindre au minimum la classe E, soit en envisageant la vente du bien.
L'impact du DPE sur le prix de vente
Le DPE est devenu un critère déterminant dans la formation des prix immobiliers. Les études récentes des notaires de France confirment une tendance claire : les passoires thermiques subissent une décote significative par rapport aux logements mieux classés.
Les chiffres de la décote
Selon l'étude « La valeur verte des logements » publiée par les Notaires de France, la décote moyenne observée sur le marché est la suivante :
| Classe DPE | Décote estimée par rapport à un bien classé D | |------------|-----------------------------------------------| | E | -5 % à -10 % en moyenne | | F | -10 % à -15 % en moyenne | | G | -15 % à -20 % en moyenne |
Ces décotes varient selon les marchés locaux. Dans les zones tendues (grandes métropoles), la décote est généralement moins prononcée car la demande reste forte. Dans les zones détendues, elle peut dépasser 20 % pour un bien classé G.
Pourquoi cette décote ?
Trois facteurs expliquent la dépréciation des passoires thermiques :
- Le coût anticipé des travaux : l'acheteur intègre dans sa négociation le budget nécessaire pour remonter le DPE
- Les restrictions de location : un investisseur ne peut plus louer un bien G, ce qui réduit la demande locative
- Les charges énergétiques : un logement classé G coûte en moyenne 2 à 3 fois plus en énergie qu'un logement classé D
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Solution 1 : rénover pour améliorer le DPE
La rénovation énergétique est la voie la plus courante pour sortir du statut de passoire thermique. Mais elle représente un investissement conséquent.
Combien coûte une rénovation énergétique ?
Les coûts varient considérablement selon l'ampleur des travaux, le type de logement (maison individuelle ou appartement) et la zone géographique. Voici des ordres de grandeur indicatifs, basés sur les barèmes ADEME :
| Saut de classe | Travaux types | Coût estimé au m² | |----------------|---------------|-------------------| | G → F | Isolation des combles, VMC simple flux | 150 à 250 €/m² en moyenne | | F → E | Isolation des murs par l'intérieur, remplacement des fenêtres | 200 à 350 €/m² en moyenne | | E → D | Changement du système de chauffage, isolation complète | 250 à 450 €/m² en moyenne | | D → C | Rénovation globale performante | 350 à 550 €/m² en moyenne |
Pour un logement de 80 m² classé G, passer en classe E représente un investissement de l'ordre de 28 000 à 48 000 € en moyenne, hors aides financières.
Les gestes les plus efficaces
Par ordre de priorité, selon les préconisations ADEME :
- Isolation de la toiture et des combles : jusqu'à 30 % de déperditions en moins
- Isolation des murs : 20 à 25 % de déperditions en moins
- Remplacement des fenêtres : 10 à 15 % de déperditions en moins
- Changement du système de chauffage : passage à une pompe à chaleur ou un poêle à granulés
- Ventilation : installation d'une VMC double flux pour un renouvellement d'air efficace
Les aides financières en 2026
Plusieurs dispositifs permettent de réduire significativement le reste à charge :
MaPrimeRénov' : aide de l'État calculée selon les revenus du ménage et les travaux réalisés. Les passoires thermiques bénéficient de montants bonifiés. Pour un ménage aux revenus modestes, l'aide peut couvrir jusqu'à 90 % du coût des travaux dans le cadre d'une rénovation globale (parcours accompagné).
Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables avec MaPrimeRénov'. Le montant varie selon les travaux et le fournisseur.
L'éco-PTZ : prêt à taux zéro dédié aux travaux de rénovation énergétique, jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale performante, sans condition de ressources (service-public.fr F19905, art. 244 quater U CGI).
La TVA à 5,5 % : applicable aux travaux de rénovation énergétique dans les logements de plus de deux ans, au lieu du taux normal de 20 % (art. 278-0 bis A CGI).
Les aides locales : de nombreuses collectivités (régions, départements, communautés de communes) proposent des aides complémentaires. Consultez le site France Rénov' pour identifier celles disponibles dans votre commune.
Outil MonProImmo : utilisez notre simulateur de rénovation DPE pour estimer le coût des travaux et les aides dont vous pouvez bénéficier.
Solution 2 : vendre le bien en l'état
Si la rénovation n'est pas envisageable (budget insuffisant, bien inadapté, copropriété bloquante), la vente reste une option légitime. Mais il faut anticiper la décote.
Vendre une passoire thermique : les règles
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G en monopropriété doit obligatoirement être accompagnée d'un audit énergétique en plus du DPE classique (décret n° 2022-780 du 4 mai 2022). Cet audit propose au moins deux scénarios de travaux pour atteindre une meilleure classe énergétique, avec une estimation des coûts.
L'audit énergétique doit être remis à l'acheteur lors de la première visite du bien. Son coût est à la charge du vendeur (entre 500 et 1 500 € selon le type de logement).
À qui vendre ?
Les passoires thermiques attirent un profil d'acheteurs spécifique :
- Les primo-accédants avec budget travaux : ils cherchent un bien à prix réduit qu'ils rénoveront progressivement
- Les investisseurs en rénovation : ils achètent à prix décoté, rénovent et revendent ou mettent en location
- Les acheteurs éligibles au PTZ ancien : en zones B2 et C, le PTZ dans l'ancien finance l'achat d'un bien nécessitant au moins 25 % de travaux, avec un DPE D minimum après rénovation
Le PTZ ancien : un levier pour l'acheteur
Si votre bien est situé en zone B2 ou C, un acquéreur primo-accédant peut financer son acquisition grâce au PTZ dans l'ancien. Ce dispositif impose des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération et l'atteinte d'une classe DPE D minimum après rénovation (art. R. 31-10-2 CCH).
Pour l'acquéreur, la quotité finançable en PTZ ancien varie de 10 à 50 % du coût d'opération selon la tranche de revenus du ménage. Pour le vendeur, c'est un argument commercial : le bien reste éligible à un dispositif d'aide au financement.
Passoire thermique en copropriété : un cas particulier
La rénovation d'un appartement en copropriété pose des défis spécifiques. L'isolation par l'extérieur, les travaux sur les parties communes (toiture, façades, chauffage collectif) et le remplacement des fenêtres nécessitent un vote en assemblée générale.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Depuis 2024, les copropriétés de plus de 15 ans doivent adopter un PPT sur 10 ans, incluant un diagnostic technique global (DTG). Ce plan identifie les travaux de rénovation énergétique nécessaires et leur échéancier.
Le DPE collectif
Les copropriétés de plus de 200 lots doivent disposer d'un DPE collectif depuis 2024. L'obligation s'étend progressivement aux copropriétés plus petites (50 à 200 lots en 2025, moins de 50 lots en 2026).
Le DPE collectif peut différer du DPE individuel de votre lot. Un logement bien isolé dans une copropriété mal notée globalement bénéficiera d'un DPE individuel potentiellement meilleur.
Le calendrier DPE : anticiper les prochaines échéances
Au-delà des interdictions de location, d'autres échéances réglementaires concernent les propriétaires :
| Échéance | Mesure | |----------|--------| | Depuis août 2022 | Gel des loyers pour les logements F et G — révision et IRL plafonnés (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022) | | Depuis avril 2023 | Audit énergétique obligatoire à la vente des logements F et G en monopropriété (décret n° 2022-780) | | 2028 | Interdiction de location des logements F (loi Climat et Résilience) | | 2034 | Extension de l'audit énergétique aux logements classés E et interdiction de location de la classe E |
Outil MonProImmo : consultez notre calendrier des échéances DPE pour connaître les dates clés qui concernent votre bien.
FAQ : les questions fréquentes
Mon bien est classé F, ai-je encore le droit de le louer ?
Oui, jusqu'au 1er janvier 2028. Après cette date, vous ne pourrez plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant. Les baux en cours avant cette date restent valables jusqu'à leur terme.
Un locataire peut-il me forcer à rénover ?
Un locataire occupant un logement classé G (interdit à la location depuis 2025) peut saisir le juge pour obtenir une mise en conformité ou une réduction de loyer. Pour les logements F, cette possibilité existera à partir de 2028.
Le DPE est-il fiable ?
Le DPE a été réformé en 2021 pour devenir opposable juridiquement. Sa méthode de calcul est désormais unifiée (méthode 3CL : méthode de calcul des consommations conventionnelles des logements). Cependant, des écarts entre diagnostiqueurs peuvent exister. En cas de doute, faites réaliser un second diagnostic par un autre professionnel certifié.
Puis-je contester mon DPE ?
Oui. Depuis 2021, le DPE est opposable. Si vous estimez que le diagnostic est erroné, vous pouvez faire réaliser un nouveau DPE par un autre diagnostiqueur. En cas de préjudice avéré (vente à prix décoté à cause d'un DPE inexact), une action en responsabilité contre le diagnostiqueur est envisageable.
Les travaux de rénovation sont-ils toujours rentables ?
Pas systématiquement. La rentabilité dépend du coût des travaux, des aides obtenues, du gain de valeur du bien et de la durée de détention. Pour un bien que vous comptez garder plus de 10 ans, la rénovation est généralement avantageuse. Pour une revente rapide, il faut comparer le coût des travaux avec la décote évitée.
Pour approfondir ce sujet, consultez notre article Rénovation énergétique : est-ce rentable en 2026 ?.
En résumé
Si votre bien est classé F ou G, vous avez trois options principales :
- Rénover pour améliorer le DPE et continuer à louer ou valoriser le bien à la revente. Les aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA 5,5 %) peuvent couvrir une part significative du coût.
- Vendre en l'état en anticipant la décote (10 à 20 % en moyenne selon la classe) et en ciblant des acheteurs avec un projet de rénovation, notamment les éligibles au PTZ ancien en zones B2/C.
- Attendre et planifier si vous êtes propriétaire occupant sans projet de vente immédiat, mais en gardant à l'esprit que la décote des passoires thermiques tend à s'accentuer avec le temps.
Quelle que soit votre situation, MonProImmo met à votre disposition des outils gratuits : impact DPE sur le prix, calendrier des échéances, simulateur de rénovation et notre service Trouver mon agent pour être accompagné par un professionnel de votre secteur.
Relecture juridique : équipe éditoriale MonProImmo. Sources : Légifrance, service-public.fr, ADEME, Notaires de France. Dernière mise à jour : 8 avril 2026.