Mandat exclusif ou simple (et semi-exclusif) : ce que dit la loi

Par la Rédaction MonProImmo — relu par le relecteur juridique MonProImmo. Dernière mise à jour : 8 avril 2026.

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En droit français, le vendeur qui hésite entre mandat exclusif ou simple — voire mandat semi-exclusif — a affaire à trois contrats de mandat de vente immobilier encadrés par la loi Hoguet. Les trois doivent être écrits, datés, numérotés et comporter les mentions obligatoires fixées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n° 72-678. Ils diffèrent sur la durée du mandat de vente immobilier, les conditions de révocation du mandat de vente et le nombre d'agences mandatées.

TL;DR

Le mandat de vente est un contrat écrit obligatoire entre le vendeur et une agence titulaire de la carte professionnelle T, encadré par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970. Trois formes coexistent : mandat simple, mandat exclusif, mandat semi-exclusif. Aucune n'est imposée par la loi. Leurs effets juridiques diffèrent sur trois points : le nombre d'agences mandatées, la durée irrévocable et les conditions de dénonciation. Un tableau comparatif factuel les présente à parité. Le choix appartient au vendeur, qui peut négocier les clauses avant signature.

En bref

• Le mandat de vente est un contrat écrit obligatoire, encadré par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970.
• Trois formes coexistent : mandat simple, mandat exclusif, mandat semi-exclusif. Aucune n'est imposée par la loi.
• Tout mandat doit être numéroté, daté, et comporter une durée déterminée ainsi qu'une clause de résiliation.
• La durée irrévocable et les conditions de dénonciation diffèrent selon la présence ou non d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale.
• Le choix appartient au vendeur, qui peut négocier les termes du contrat avant signature.

1. Qu'est-ce qu'un mandat de vente immobilier

Définition légale

Le mandat de vente est le contrat par lequel le vendeur, appelé mandant, charge un professionnel titulaire de la carte professionnelle T, appelé mandataire, de rechercher un acquéreur pour son bien. Il est encadré par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Le titulaire de la carte T peut être une agence traditionnelle ou une société qui habilite des agents commerciaux immobiliers indépendants, comme expliqué dans Réseaux de mandataires immobiliers en France : panorama 2026.

Forme obligatoirement écrite

Le mandat doit être établi par écrit, en application de l'article 6 de la loi Hoguet. Un mandat verbal n'a aucune valeur juridique et empêche l'agent de réclamer une commission, même si la vente se réalise par son intermédiaire. Le statut du professionnel qui signe le mandat est détaillé dans Mandataire vs agent immobilier : quelle différence ?.

Mentions obligatoires

Les articles 72 et suivants du décret n° 72-678 imposent plusieurs mentions sous peine de nullité :

• identité complète du mandant et du mandataire, numéro de carte T, CCI émettrice et garantie financière ;
• désignation précise du bien mis en vente ;
• prix de vente net vendeur et montant des honoraires, en précisant qui en a la charge (vendeur ou acquéreur) ;
• durée du mandat et conditions de reconduction ;
• numéro d'inscription au registre des mandats du titulaire de la carte T ;
• conditions de dénonciation ;
• reproduction de l'article 78 du décret 72-678 relatif aux pouvoirs et obligations du mandataire.

Sanctions en cas d'omission

Un mandat incomplet est nul. L'agent ne peut réclamer aucune commission, même si la vente aboutit. Cette nullité protège le vendeur et fait partie des points à vérifier avant signature, comme détaillé dans Vérifier un agent immobilier : carte T ou RSAC. Voir aussi la fiche service-public.fr — mandat de vente.

2. Le mandat simple

Définition

Le mandat simple est le contrat par lequel le vendeur confie la vente de son bien à une ou plusieurs agences simultanément, tout en conservant le droit de rechercher lui-même un acquéreur. Il s'inscrit dans le cadre général de la loi Hoguet et du décret n° 72-678.

Cadre juridique

Le mandat simple est soumis aux mentions obligatoires communes à tout mandat de vente. Sa durée doit être expressément écrite au contrat, mais aucune durée irrévocable minimale n'est imposée par la loi en l'absence de clause d'exclusivité ou de clause pénale. Les conditions de dénonciation sont fixées au contrat et s'exécutent, à défaut de clause plus favorable, par lettre recommandée avec accusé de réception dans le préavis prévu.

Conséquences pratiques

• Plusieurs agences peuvent commercialiser le bien en parallèle.
• La commission est due uniquement à l'agence qui a présenté l'acquéreur retenu par le vendeur.
• Le vendeur peut vendre directement sans passer par une agence ; dans ce cas, aucune commission n'est due, sauf clause spécifique de présentation préalable.
• Le bien peut apparaître sur plusieurs supports avec des présentations différentes selon l'agence.
• Les modalités de preuve de l'agence ayant présenté l'acquéreur sont à clarifier au contrat.

3. Le mandat exclusif

Définition

Le mandat exclusif est le contrat par lequel le vendeur confie la vente de son bien à une seule agence et s'interdit, pendant la durée irrévocable, de confier le bien à une autre agence ou, selon la rédaction du contrat, de le vendre lui-même directement. Il s'inscrit dans le cadre général de la loi Hoguet et du décret n° 72-678.

Cadre juridique

L'article 78 du décret 72-678 prévoit que tout mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale doit comporter une durée limitée. Au-delà des trois premiers mois, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de quinze jours. Avant l'expiration de ces trois mois, la dénonciation unilatérale n'est pas possible, sauf cas prévus au contrat. Le contrat peut prévoir une clause pénale, dont le montant peut être révisé par le juge s'il l'estime manifestement excessif (art. 1231-5 du Code civil).

Conséquences pratiques

• Une seule agence pilote la commercialisation du bien.
• Le vendeur ne peut pas signer de mandat avec une autre agence pendant la durée irrévocable.
• Selon la rédaction du contrat, le vendeur peut être tenu de présenter à l'agence tout candidat acquéreur qui le contacterait directement.
• La résiliation anticipée est encadrée et, en cas de non-respect, la clause pénale peut s'appliquer si elle est expressément stipulée.
• Les modalités de preuve de l'acquéreur présenté par l'agence sont à clarifier au contrat.

4. Le mandat semi-exclusif

Définition

Le mandat semi-exclusif est une variante contractuelle par laquelle le vendeur confie la vente de son bien à une seule agence, tout en conservant le droit de vendre directement à un acquéreur qu'il aura trouvé par ses propres moyens, sans devoir d'honoraires à l'agence dans ce cas. Il s'inscrit dans le cadre général de la loi Hoguet et du décret n° 72-678.

Cadre juridique

Le mandat semi-exclusif n'est pas défini en propre par la loi Hoguet. Il est construit contractuellement à partir du mandat exclusif, en aménageant la clause d'exclusivité pour autoriser la vente directe par le mandant. Dès lors qu'il comporte une clause d'exclusivité ou une clause pénale, il reste soumis aux règles de l'article 78 du décret 72-678 : durée irrévocable de trois mois, puis dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception et préavis de quinze jours. Une clause pénale éventuelle peut être révisée par le juge s'il l'estime manifestement excessive (art. 1231-5 du Code civil).

Conséquences pratiques

• Une seule agence est mandatée pour commercialiser le bien.
• Le vendeur peut vendre directement sans payer la commission, à condition que l'acquéreur n'ait pas été présenté par l'agence.
• Aucune autre agence ne peut être mandatée pendant la durée irrévocable.
• Selon la rédaction du contrat, une clause de présentation peut encadrer les candidats contactant le vendeur.
• Les modalités de preuve de l'origine de l'acquéreur sont à clarifier au contrat pour éviter tout litige.

5. Tableau comparatif factuel des trois mandats

Le tableau ci-dessous présente à parité les critères juridiques et pratiques des trois formes de mandat. Il ne contient ni colonne « avantages », ni colonne « inconvénients » : seulement des faits issus de la loi Hoguet, du décret 72-678 et de la pratique contractuelle.

| Critère | Mandat simple | Mandat exclusif | Mandat semi-exclusif | |---|---|---|---| | Définition légale | Encadré par la loi Hoguet | Encadré par la loi Hoguet et l'art. 78 du décret 72-678 | Construction contractuelle dérivée du mandat exclusif | | Nombre d'agences mandatées | Plusieurs possibles | Une seule | Une seule | | Vente directe par le vendeur | Possible | Selon la rédaction du contrat | Possible (objet de la variante) | | Durée déterminée écrite | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire | | Durée irrévocable minimale | Non imposée par la loi | Trois mois (art. 78 décret 72-678) | Trois mois si clause d'exclusivité ou clause pénale | | Dénonciation après période irrévocable | Selon les conditions du contrat | LRAR avec préavis de 15 jours | LRAR avec préavis de 15 jours | | Clause pénale possible | Rare en pratique, doit être expressément stipulée | Possible, doit être expressément stipulée | Possible, doit être expressément stipulée | | Commission due | À l'agence ayant présenté l'acquéreur retenu | À l'agence mandataire en cas de vente, sauf vente directe non couverte par la clause | À l'agence si elle présente l'acquéreur ; non due en cas de vente directe | | Inscription au registre des mandats | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |

Sources : loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 78 ; service-public.fr — mandat de vente.

6. Durée du mandat de vente immobilier, reconduction tacite et révocation

Durée du mandat

La durée du mandat est librement fixée par les parties, mais doit être expressément écrite au contrat. Aucune valeur n'est imposée par la loi en dehors des trois mois irrévocables minimums applicables lorsque le mandat comporte une clause d'exclusivité ou une clause pénale, en application de l'article 78 du décret 72-678.

Reconduction tacite

La reconduction tacite est possible si elle est expressément prévue au contrat. Elle est encadrée par l'article L215-1 du Code de la consommation, qui impose au professionnel d'informer le consommateur, par écrit, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat, dans une fenêtre comprise entre trois mois et un mois avant l'échéance. À défaut d'information, le mandant peut mettre fin gratuitement au mandat à tout moment après reconduction.

Résiliation anticipée

• Mandat simple : la résiliation s'exerce selon les conditions expressément prévues au contrat.
• Mandat exclusif et mandat semi-exclusif : pas de résiliation unilatérale pendant la durée irrévocable de trois mois, sauf manquement caractérisé du mandataire (faute, abandon de mission). Au-delà, dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de quinze jours (art. 78 décret 72-678).

Droit de rétractation en cas de démarchage à domicile

Si le mandat est signé hors de l'établissement de l'agence, par exemple au domicile du vendeur, ce dernier dispose d'un droit de rétractation de quatorze jours en application de l'article L221-18 du Code de la consommation. Ce droit s'exerce sans avoir à justifier de motif ni à payer de pénalité.

7. Comment décider en connaissance de cause

Le choix du type de mandat appartient au vendeur. Il se construit à partir de questions neutres, dont chaque réponse peut orienter vers l'une ou l'autre des trois formes, sans hiérarchie préétablie. Le cadre général du choix de l'agent est détaillé dans Comment choisir son agent immobilier.

Questions à se poser avant de signer

• Souhaitez-vous garder la possibilité de vendre directement à un acquéreur que vous trouverez par vos propres moyens ?
• Préférez-vous un interlocuteur unique ou plusieurs canaux en parallèle pour la commercialisation du bien ?
• Quelle visibilité l'agence s'engage-t-elle à donner au bien : supports de diffusion, fréquence de mise à jour, qualité des photographies, compte rendu régulier ? Ces engagements peuvent figurer en annexe du mandat.
• Quelle durée êtes-vous prêt à accorder à l'agence avant de pouvoir réorienter votre stratégie de vente ?
• Comment la commission est-elle calculée et qui la paie : vendeur ou acquéreur, prix FAI (frais d'agence inclus) ou prix net vendeur ?

Pièces à vérifier dans le contrat

Avant signature, le vendeur peut vérifier la présence du numéro de carte professionnelle T, de la garantie financière, de l'identité complète du mandataire, de la désignation exacte du bien, du prix net vendeur, du montant des honoraires, de la durée du mandat, de la clause de résiliation et du numéro d'inscription au registre des mandats. Cette vérification est détaillée dans Vérifier un agent immobilier : carte T ou RSAC.

Prendre le temps de lire

Le mandat engage juridiquement le vendeur dès sa signature, sous réserve du droit de rétractation de quatorze jours lorsqu'il a été signé hors établissement. Il est possible de demander une copie du contrat à emporter pour réflexion, de poser des questions sur les clauses, et de demander des reformulations avant de signer.

8. FAQ

Le mandat de vente doit-il obligatoirement être écrit ?

Oui. L'article 6 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 impose que tout mandat confié à un titulaire de la carte T soit établi par écrit. Un mandat verbal est nul et empêche l'agent de réclamer une commission, même si la vente se réalise. Voir aussi la fiche service-public.fr.

Quelle est la durée d'un mandat de vente ?

La durée est librement fixée par les parties, mais doit être expressément écrite. Pour un mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, l'article 78 du décret n° 72-678 prévoit une durée irrévocable minimale de trois mois. Au-delà, le mandat peut être dénoncé par chacune des parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de quinze jours.

Peut-on résilier un mandat exclusif avant son terme ?

Pendant la durée irrévocable de trois mois, la résiliation unilatérale n'est en principe pas possible, sauf manquement caractérisé du mandataire ou clause spécifique du contrat. Au-delà des trois mois, le vendeur peut résilier par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le préavis de quinze jours prévu par l'article 78 du décret n° 72-678. Si le mandat a été signé hors de l'établissement de l'agence, un droit de rétractation de quatorze jours s'applique (art. L221-18 du Code de la consommation).

Qu'est-ce qu'un mandat semi-exclusif ?

Le mandat semi-exclusif est une variante contractuelle du mandat exclusif. Une seule agence est mandatée, mais le vendeur conserve le droit de vendre directement à un acquéreur qu'il aura trouvé lui-même, sans devoir d'honoraires à l'agence. Cette forme n'est pas définie en propre par la loi Hoguet, mais reste soumise aux règles de l'article 78 du décret n° 72-678 lorsqu'elle comporte une clause d'exclusivité ou pénale.

Que se passe-t-il si je vends moi-même un bien sous mandat exclusif ?

Cela dépend de la rédaction du contrat. Si la clause d'exclusivité interdit au vendeur de vendre lui-même pendant la durée irrévocable et qu'une clause pénale est prévue, l'agent peut réclamer l'indemnité stipulée. Le juge peut toutefois la modérer s'il l'estime manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du Code civil. Il est recommandé de lire attentivement les clauses concernées avant signature.

Un type de mandat est-il imposé par la loi ?

Non. Aucun texte n'impose au vendeur de signer un type de mandat plutôt qu'un autre. La loi Hoguet encadre les mentions obligatoires et les conditions de validité des mandats, mais le choix du type de mandat relève exclusivement de la négociation contractuelle entre le vendeur et l'agence.

Pour aller plus loin

Le choix du type de mandat appartient au vendeur. Avant de signer, prenez le temps de lire chaque clause, vérifiez les mentions obligatoires prévues par la loi Hoguet et n'hésitez pas à demander une copie du contrat pour réflexion. Pour identifier des professionnels titulaires de la carte T ou inscrits au RSAC dans votre commune, vous pouvez consulter l'annuaire MonProImmo ou utiliser le formulaire Trouver mon agent. Vous pourrez rencontrer plusieurs agents, comparer leurs propositions et discuter le type de mandat qui correspond à votre projet de vente.