Commission agent immobilier : honoraires, loi Hoguet, FAI
Honoraires d'agent immobilier en France : loi Hoguet, affichage obligatoire DGCCRF, qui paie la commission, mention FAI ou net vendeur, mandat et services.
En France, les honoraires d'agent immobilier sont librement fixés par chaque professionnel dans le cadre de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Leur affichage est obligatoire et encadré par l'arrêté du 10 janvier 2017 : ils doivent apparaître en TTC, avec le mode de calcul et l'indication de la partie débitrice, en vitrine, sur chaque annonce et sur le site internet du professionnel.
En bref
- Les honoraires d'agent immobilier sont librement fixés par chaque professionnel (loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970).
- Leur affichage est obligatoire dans les vitrines, sur chaque annonce et sur le site internet, selon les modalités de l'arrêté du 10 janvier 2017.
- Les honoraires sont affichés TTC, avec le mode de calcul et l'indication de la partie débitrice (vendeur ou acquéreur).
- Les mentions FAI (frais d'agence inclus) et net vendeur renvoient à deux façons d'exprimer un même prix.
- Les honoraires d'agence sont distincts des frais de notaire et des frais de garantie, qui correspondent à d'autres postes de la transaction.
Le cadre légal des honoraires d'agent immobilier
Le principe de liberté tarifaire posé par la loi Hoguet
L'activité d'intermédiation immobilière est encadrée en France par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ces textes posent les conditions d'exercice de la profession (carte professionnelle, garantie financière, assurance de responsabilité civile) mais ne fixent aucun barème d'honoraires. Chaque titulaire de la carte professionnelle T détermine librement la grille qu'il applique.
Ce principe de liberté tarifaire vaut pour les agences immobilières titulaires de la carte T comme pour les agents commerciaux immobiliers habilités exerçant sous l'autorité d'un titulaire. La distinction entre ces statuts est traitée dans notre article mandataire ou agent immobilier titulaire de la carte T.
Le mandat écrit, document de référence
L'article 6 de la loi Hoguet impose un mandat écrit préalable à toute recherche d'acquéreur ou de vendeur. Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 précise les mentions obligatoires de ce mandat. Y figurent notamment : le montant des honoraires, leur mode de calcul, la partie qui en est débitrice, la durée du mandat et ses conditions de résiliation.
Le mandat est le document de référence du lecteur. C'est dans ce contrat, signé entre le client et le professionnel, que se lisent précisément les honoraires applicables à la transaction envisagée.
Le code de déontologie des professionnels de l'immobilier
Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixe le code de déontologie applicable aux personnes exerçant les activités encadrées par la loi Hoguet. Il impose au professionnel une information claire et préalable du client sur ses honoraires et l'interdiction des pratiques commerciales trompeuses. Le respect de ces obligations relève du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) et de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Le droit de la consommation
L'article L121-1 du Code de la consommation prohibe les pratiques commerciales trompeuses, ce qui inclut une information ambiguë ou défaillante sur les honoraires. Le contrôle est assuré par la DGCCRF, qui peut procéder à des enquêtes et des sanctions. La vérification des conditions d'exercice d'un professionnel (carte T, RSAC, garantie financière) est détaillée dans notre article vérifier qu'un agent immobilier détient bien la carte T.
L'obligation d'affichage : ce que dit l'arrêté du 10 janvier 2017
Support et lieu de l'affichage
L'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières fixe les modalités de l'affichage des honoraires. Le professionnel doit afficher sa grille :
- en vitrine, de manière lisible depuis l'extérieur du local ;
- sur chaque annonce publiée, qu'elle paraisse en presse, sur un portail d'annonces ou sur tout autre support ;
- sur le site internet du professionnel.
La référence administrative est rappelée par la DGCCRF — Affichage des prix dans l'immobilier.
Contenu obligatoire de l'affichage
L'arrêté impose que la grille affichée précise plusieurs informations : le montant TTC des honoraires, le mode de calcul retenu (pourcentage d'un prix, forfait, tranches), la base de calcul (prix de vente, prix hors honoraires, etc.) et la partie débitrice (vendeur ou acquéreur). L'affichage doit permettre au lecteur d'identifier sans ambiguïté ce qu'il devra ou non régler en cas de transaction.
Le cas particulier des annonces de vente
Sur une annonce de vente, le prix affiché est présenté soit « frais d'agence inclus » (FAI), soit « hors honoraires » avec indication séparée des honoraires. Lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce doit également mentionner le prix du bien hors honoraires et le taux des honoraires calculé sur ce prix hors honoraires. L'arrêté précise les règles typographiques et la lisibilité attendue de ces mentions.
Sanctions du non-respect
Le non-respect de l'affichage relève du contrôle de la DGCCRF. Il peut donner lieu à une amende administrative prévue par le Code de la consommation. L'objectif du dispositif est d'assurer une information préalable, complète et lisible du particulier avant toute mise en relation commerciale.
Qui paie les honoraires : vendeur, acquéreur, FAI, net vendeur
Le mandat désigne la partie débitrice
Le mandat signé entre le client et le professionnel précise si les honoraires sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur. Ce choix résulte de la rédaction du mandat, et non d'une règle générale. Les deux configurations sont juridiquement valides dès lors qu'elles sont conformes au cadre Hoguet et à l'arrêté du 10 janvier 2017.
La lecture financière du mandat est distincte de la lecture de ses clauses commerciales (durée, exclusivité, conditions de résiliation), traitées dans notre article sur le mandat exclusif et le mandat simple.
Honoraires à la charge du vendeur
Lorsque le mandat met les honoraires à la charge du vendeur, le prix affiché sur l'annonce intègre généralement ces honoraires. La mention « FAI » (frais d'agence inclus) signifie que l'acquéreur paie un prix global, dont une part revient au vendeur (le « net vendeur ») et une part au professionnel (les honoraires). Le vendeur perçoit alors le net vendeur lors de la signature de l'acte authentique.
Honoraires à la charge de l'acquéreur
Lorsque le mandat met les honoraires à la charge de l'acquéreur, l'annonce présente un prix hors honoraires et un montant d'honoraires séparé. L'acquéreur règle les deux montants. Cette configuration a une incidence sur l'assiette des droits de mutation à titre onéreux, calculés en principe sur le prix hors honoraires. Sur ce point précis, le vendeur ou l'acquéreur peut utilement consulter un notaire (notaires.fr).
Lire un mandat sur le plan financier
Avant signature, le lecteur est invité à vérifier dans le mandat plusieurs éléments : le mode de calcul des honoraires, le montant en euros TTC appliqué à la transaction envisagée, la partie débitrice, la durée du mandat et ses clauses de résiliation. Ces éléments constituent des points d'information à comprendre avant tout engagement.
Ce que recouvrent les honoraires d'agent immobilier
Les honoraires rémunèrent un ensemble de services rendus par le professionnel, décrits dans le mandat signé avec le client. La description qui suit est qualitative : le détail exact des prestations figure dans le mandat de chaque professionnel.
Services rendus au vendeur
Dans le cadre d'un mandat de vente, les services rendus au vendeur peuvent comprendre :
- l'estimation du bien à partir de données publiques (notamment la base DVF — demandes de valeurs foncières) et de la connaissance du marché local ;
- le conseil sur la mise en marché (positionnement, présentation, calendrier) ;
- la production du dossier de vente (rédaction du mandat, vérification des diagnostics obligatoires, recueil des pièces) ;
- la commercialisation (rédaction et diffusion d'annonces, mise en relation avec les candidats acquéreurs) ;
- l'organisation et la conduite des visites ;
- la pré-qualification des candidats acquéreurs ;
- l'accompagnement à la formulation et à la transmission des offres ;
- le suivi administratif jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
L'enchaînement de ces étapes est replacé dans son calendrier global dans notre article les étapes d'une vente immobilière.
Services rendus à l'acquéreur
Lorsque le mandat le prévoit (mandat de recherche), le professionnel peut rechercher des biens correspondant au projet de l'acquéreur, organiser des visites, accompagner la formulation de l'offre et suivre la transaction jusqu'à l'acte authentique. Le contenu précis du mandat de recherche détermine le périmètre des prestations dues.
Le mandat, document de référence des prestations
Les services précis rendus par un professionnel donné sont détaillés dans le mandat qu'il propose. Ce document est la référence pour comprendre ce à quoi correspondent ses honoraires dans son cas particulier. Deux mandats peuvent décrire des périmètres de prestations différents : la lecture attentive du mandat est donc une étape utile avant signature.
Modes de calcul : pourcentage, tranches, forfait
L'arrêté du 10 janvier 2017 n'impose pas un mode de calcul unique. Les grilles affichées peuvent reposer sur différents modes, qui sont des modalités techniques neutres.
Le pourcentage d'un prix de vente
Une grille peut exprimer les honoraires en pourcentage d'un prix de référence (prix de vente, prix hors honoraires). Ce mode de calcul est répandu mais non obligatoire. Le professionnel précise dans son affichage la base à laquelle ce pourcentage s'applique.
Le barème par tranches
Une grille peut combiner plusieurs tranches : un mode d'application s'applique à la portion du prix située en dessous d'un certain seuil, un autre à la portion située au-dessus. L'affichage obligatoire doit faire apparaître la logique de calcul complète, de manière à ce que le lecteur puisse comprendre la formule appliquée à un prix donné.
Le forfait
Certains professionnels affichent un montant forfaitaire en euros TTC, indépendant du prix de vente, ou combinant un plancher forfaitaire et un mode d'application supplémentaire au-delà d'un certain seuil. La grille affichée précise alors la combinaison retenue.
Comment lire une grille affichée
Le lecteur vérifie trois éléments dans la grille : la base de calcul (prix vendeur, prix FAI, prix hors honoraires), le mode d'application (pourcentage, tranches, forfait, combinaison), et le montant TTC résultant pour un prix donné. Il peut demander au professionnel un exemple chiffré appliqué à son propre projet, sur la base de la grille affichée, pour comprendre concrètement le calcul. Cet échange direct avec le professionnel est la voie la plus claire pour obtenir une information précise et personnalisée.
Distinguer honoraires d'agence, frais de notaire et frais de garantie
Trois postes différents peuvent apparaître dans le coût global d'une transaction immobilière. Ils relèvent de cadres juridiques distincts et ne se cumulent pas selon les mêmes règles.
Les honoraires d'agence
Les honoraires d'agence rémunèrent le professionnel titulaire de la carte T ou l'agent commercial habilité, dans le cadre du mandat signé. Ils sont librement fixés, affichés TTC et encadrés par la loi Hoguet et l'arrêté du 10 janvier 2017.
Les frais dits « de notaire »
Les frais communément appelés « frais de notaire » recouvrent en réalité plusieurs composantes, majoritairement des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités (droits de mutation à titre onéreux), auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire (tarif réglementé par décret) et des débours correspondant aux dépenses avancées par le notaire pour le compte de son client. Le notaire est un officier public dont la rémunération est encadrée par décret, à la différence des honoraires d'agence qui sont libres. Sources : service-public.fr — Frais d'achat d'un logement, notaires.fr.
Les frais de garantie
Les frais de garantie sont liés au financement de l'acquéreur. Lorsqu'un prêt immobilier est mis en place, l'établissement prêteur exige une sûreté : caution bancaire ou hypothèque. Ces frais rémunèrent la mise en place de la sûreté, qui garantit le remboursement du prêt. Ils n'ont aucun lien avec les honoraires d'agence ni avec les frais dits de notaire. Source : ANIL — Garanties du prêt immobilier.
Tableau récapitulatif
| Poste | Bénéficiaire | Encadrement juridique | |---|---|---| | Honoraires d'agence | Professionnel titulaire de la carte T ou agent commercial habilité | Loi Hoguet, arrêté du 10 janvier 2017, mandat signé | | Frais dits de notaire | État, collectivités, notaire (émoluments réglementés), tiers (débours) | Code général des impôts, tarif réglementé du notaire | | Frais de garantie | Organisme de cautionnement ou prêteur (hypothèque) | Contrat de prêt, statut de la garantie retenue |
Ces trois postes sont distincts. Les confondre dans la lecture d'un budget de transaction peut conduire à une compréhension erronée du coût global. Le particulier qui prépare une opération a intérêt à les identifier séparément, en s'appuyant sur les sources publiques citées.
Pour aller plus loin : échanger avec un professionnel
Le cadre juridique présenté ci-dessus permet de comprendre comment les honoraires d'agent immobilier sont encadrés en France et quelles informations le particulier est en droit d'attendre avant de s'engager. Pour comprendre la grille d'honoraires d'un professionnel donné dans le détail, le plus simple est d'échanger directement avec lui à partir de sa grille affichée et du mandat qu'il propose.
Consultez l'annuaire MonProImmo pour rechercher un agent immobilier par commune et accéder à son information tarifaire affichée. Les critères de choix d'un professionnel sont détaillés dans notre article comment choisir son agent immobilier : ils portent sur la méthode, l'écoute, la transparence et la qualité de l'échange, à apprécier directement avec le professionnel.
Foire aux questions
Les honoraires d'agent immobilier sont-ils réglementés ?
Non. Les honoraires d'agent immobilier sont librement fixés par chaque professionnel, dans le cadre de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. La loi n'impose aucun barème ni plafond. Elle impose en revanche que les honoraires soient affichés selon les modalités de l'arrêté du 10 janvier 2017 et mentionnés dans le mandat signé entre le client et le professionnel.
Qui paie les honoraires de l'agent immobilier ?
Le mandat désigne la partie débitrice : vendeur ou acquéreur. Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix de l'annonce est généralement affiché « frais d'agence inclus » (FAI) et l'acquéreur paie un prix global. Lorsque les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce présente un prix hors honoraires et un montant d'honoraires séparé, conformément à l'arrêté du 10 janvier 2017.
Que signifient les mentions FAI et net vendeur ?
« FAI » signifie « frais d'agence inclus » : le prix affiché intègre les honoraires du professionnel. « Net vendeur » désigne le prix que le vendeur perçoit après déduction des honoraires. Ces deux notions sont deux façons d'exprimer un même prix de transaction, selon que l'on adopte le point de vue de l'acquéreur ou celui du vendeur. La façon dont le prix est exprimé dépend de la rédaction du mandat et des règles d'affichage de l'arrêté du 10 janvier 2017.
Comment les honoraires d'agence doivent-ils être affichés ?
L'affichage est obligatoire en vitrine, sur chaque annonce (presse, portails, site internet) et sur le site internet du professionnel. Il doit préciser le montant TTC, le mode de calcul (pourcentage, forfait, tranches), la base de calcul et la partie débitrice. Référence : arrêté du 10 janvier 2017 et DGCCRF — Affichage des prix dans l'immobilier.
Quelle différence entre les honoraires, les frais de notaire et les frais de garantie ?
Les honoraires rémunèrent le professionnel titulaire de la carte T ou l'agent commercial habilité, dans le cadre de son mandat. Les frais de notaire (communément désignés ainsi) recouvrent majoritairement des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités, auxquels s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire et des débours : service-public.fr. Les frais de garantie sont liés au financement de l'acquéreur (caution bancaire ou hypothèque) et garantissent le prêt immobilier : ANIL. Ces trois postes sont distincts et encadrés par des règles différentes.
Les honoraires affichés sont-ils TTC ?
Oui. L'arrêté du 10 janvier 2017 impose un affichage TTC (toutes taxes comprises). Tout montant d'honoraires communiqué au public doit s'entendre taxes incluses, sans ajout à prévoir au moment du règlement.
Sources officielles : Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 (déontologie) ; Arrêté du 10 janvier 2017 ; Article L121-1 du Code de la consommation ; DGCCRF — Affichage des prix dans l'immobilier ; service-public.fr — Frais d'achat d'un logement ; ANIL ; notaires.fr.