Étapes d'une vente immobilière : guide 2026 (10 étapes)
Les 10 étapes d'une vente immobilière : diagnostics obligatoires, compromis, délai rétractation SRU de 10 jours, promesse, acte authentique notaire.
En résumé
En France, la vente d'un bien immobilier suit une chronologie encadrée par la loi : estimation, mandat, diagnostics techniques obligatoires, mise en vente, offre d'achat, signature d'un compromis ou d'une promesse, délai de rétractation de dix jours, purge des droits de préemption, puis acte authentique chez le notaire. Entre le compromis et l'acte définitif, il s'écoule en général deux à trois mois.
En bref
- Une vente immobilière se déroule en dix étapes principales, de l'estimation du bien à la signature de l'acte authentique chez le notaire.
- Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP, termites, assainissement) sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique imposé par l'article L271-4 du CCH.
- Après la signature du compromis, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours (article L271-1 du CCH, loi SRU).
- Le délai entre le compromis et l'acte authentique est en général de deux à trois mois, le temps d'instruire le financement et de purger les droits de préemption.
- La vente devient définitive à la signature de l'acte authentique chez le notaire, qui emporte transfert de propriété et, le plus souvent, remise des clés.
Étape 1 : Estimer le bien
La première étape d'une vente consiste à déterminer un prix de mise en vente cohérent avec le marché local. L'estimation n'a aucune valeur légale : elle n'engage ni le vendeur, ni la personne qui la réalise. Elle sert uniquement de point de départ à la commercialisation.
Les sources publiques de comparaison
Pour comparer des biens récemment vendus dans un secteur, la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée par la DGFiP et mise en ligne sur data.gouv.fr, recense les transactions réelles enregistrées au service de la publicité foncière. Elle est gratuite et accessible à tous. Les notaires mettent également à disposition des indicateurs sur notaires.fr.
Les méthodes couramment utilisées
Trois approches coexistent : la méthode par comparaison (biens similaires récemment vendus), la méthode par capitalisation (adaptée à un bien loué), et la méthode au mètre carré ajustée selon la surface, l'étage, l'état général et la classe énergétique.
Qui peut estimer un bien
Le propriétaire peut réaliser lui-même son estimation, la confier à un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle T, à un notaire dans le cadre de son service d'expertise immobilière, ou à un expert immobilier indépendant. Le choix est libre. Pour identifier un professionnel près de chez vous, consultez l'article Comment choisir son agent immobilier.
Étape 2 : Signer un mandat de vente (ou vendre sans mandat)
Dès lors que le vendeur confie la commercialisation de son bien à un professionnel, un mandat écrit est obligatoire en application de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970. Trois formes coexistent : mandat simple, mandat exclusif et mandat semi-exclusif. Le choix appartient exclusivement au vendeur. Aucune n'est intrinsèquement supérieure à une autre ; chacune répond à une situation et à une stratégie différente.
Pour comprendre les différences juridiques et pratiques entre ces trois formes, consultez l'article dédié Mandat exclusif ou simple : ce que dit la loi.
Qui peut commercialiser un bien
La commercialisation peut être assurée par un agent immobilier titulaire de la carte T délivrée par la CCI, ou par un agent commercial immobilier inscrit au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC) et rattaché à un titulaire de carte T. Les différences de statut et de missions sont détaillées dans l'article Mandataire ou agent immobilier : que dit la loi. Avant toute signature, il est possible et recommandé de vérifier la carte professionnelle : la démarche est décrite dans Vérifier la carte T d'un agent immobilier. Lorsque le professionnel est rattaché à un réseau, l'article Comparatif des réseaux de mandataires permet de situer son organisation.
Le vendeur peut également choisir de vendre de particulier à particulier, sans mandat. Dans ce cas, les étapes ultérieures (diagnostics, compromis, passage chez le notaire) restent strictement identiques. La source de référence reste service-public.fr — Mandat de vente.
Étape 3 : Les diagnostics obligatoires pour une vente immobilière
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est imposé par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Le vendeur doit l'annexer à la promesse ou, à défaut, à l'acte authentique de vente. La liste applicable dépend de la nature du bien et de sa localisation.
| Diagnostic | Bien concerné | Durée de validité | Source | |---|---|---|---| | DPE (performance énergétique) | Tous logements (sauf exceptions) | 10 ans | ADEME | | Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si négatif | service-public.fr F2656 | | Plomb (CREP) | Logements construits avant le 1er janvier 1949 | 1 an si positif, illimitée si négatif | service-public.fr F2539 | | Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans | service-public.fr F32735 | | Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | service-public.fr F32742 | | État des risques (ERP) | Biens en zone réglementée | 6 mois | errial.georisques.gouv.fr | | Termites | Zones déclarées par arrêté préfectoral | 6 mois | service-public.fr F2662 | | Assainissement non collectif | Logements non raccordés au tout-à-l'égout | 3 ans | service-public.fr F31105 | | Loi Carrez | Lots de copropriété | Illimitée (sauf travaux) | service-public.fr F2964 |
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : ses conclusions engagent la responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur. En cas d'absence ou d'insuffisance du diagnostic, l'acquéreur peut, selon les cas, se retourner contre le vendeur pour vice caché ou demander la résolution de la vente. La fiche de référence se trouve sur service-public.fr — Diagnostics immobiliers.
Étape 4 : Mettre en vente et organiser les visites
Les mentions obligatoires de l'annonce
Toute annonce immobilière doit faire apparaître la classe DPE et la classe GES en application de l'article L126-29 du CCH. Lorsque la commercialisation passe par un professionnel, l'annonce mentionne également le montant des honoraires, le redevable (vendeur ou acquéreur), et affiche le prix « honoraires inclus » conformément à l'arrêté du 10 janvier 2017 et aux contrôles de la DGCCRF.
Les visites
Elles sont organisées par le vendeur lui-même ou par le professionnel mandaté. En présence d'un mandat, l'agence peut demander la signature d'un bon de visite : sa portée est uniquement probatoire (il atteste qu'un candidat acquéreur a bien été présenté au bien par cette agence).
La durée de commercialisation
Elle varie selon le bien, la zone, le prix affiché et la conjoncture locale. Aucune durée moyenne officielle ne peut être citée à l'échelle nationale : les observatoires privés ne constituent pas une source publique opposable.
Étape 5 : Recevoir une offre d'achat
L'offre d'achat est une proposition écrite de l'acquéreur, datée, précisant le prix proposé et une durée de validité. Une offre formulée au prix demandé engage son auteur, dans les limites posées par la jurisprudence fondée sur les articles 1113 et suivants du Code civil. Le vendeur reste libre d'accepter, de refuser ou de formuler une contre-proposition.
Dès que le vendeur accepte par écrit les termes de l'offre, l'accord sur la chose et le prix est formé en application de l'article 1583 du Code civil. La vente n'est toutefois opposable aux tiers qu'après signature de l'acte authentique et publication au service de la publicité foncière.
Étape 6 : Signer le compromis de vente ou la promesse de vente immobilier
Deux formes d'avant-contrat coexistent, avec la même finalité : sécuriser l'accord en attendant la signature définitive.
Le compromis de vente
Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage réciproquement le vendeur et l'acquéreur. Il vaut vente en application de l'article 1589 du Code civil, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.
La promesse unilatérale de vente
Seul le vendeur s'engage à vendre. L'acquéreur, qualifié de bénéficiaire, dispose d'une option d'achat pendant un délai déterminé. En contrepartie, il verse en général une indemnité d'immobilisation, dont le montant est librement fixé par les parties et se situe en pratique entre 5 et 10 pour cent du prix. Lorsque sa durée de validité excède dix-huit mois, la promesse unilatérale consentie par une personne physique doit obligatoirement être constatée par acte authentique, à peine de nullité relative (article L290-1 du Code de la construction et de l'habitation). Par ailleurs, toute promesse unilatérale de vente d'immeuble consentie sous seing privé doit être enregistrée fiscalement dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil).
Les conditions suspensives habituelles
La plus fréquente est l'obtention du prêt immobilier par l'acquéreur. Sa durée minimale est d'un mois, fixée par l'article L313-41 du Code de la consommation. D'autres conditions peuvent figurer au compromis : absence de servitude non révélée, purge du droit de préemption, levée d'hypothèque, obtention d'une autorisation d'urbanisme.
Le dépôt de garantie
Souvent compris entre 5 et 10 pour cent du prix, il est versé à la signature du compromis sur le compte séquestre du notaire ou du professionnel habilité. Son montant est librement fixé : aucune obligation légale ne l'impose.
Le délai de rétractation SRU de dix jours
L'article L271-1 du CCH, introduit par la loi SRU du 13 décembre 2000 et dont le délai a été porté de sept à dix jours par la loi Macron du 6 août 2015, accorde à l'acquéreur non professionnel un délai de rétractation de dix jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis signé. Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer sans justification ni pénalité et récupère intégralement son dépôt de garantie. Ce droit bénéficie exclusivement à l'acquéreur : le vendeur, lui, reste engagé.
La source de référence pour cet avant-contrat est notaires.fr — Compromis et promesse de vente.
Étape 7 : Instruire le financement de l'acquéreur
Entre la signature du compromis et l'acte authentique, l'acquéreur dispose du temps nécessaire pour déposer ses demandes de prêt, obtenir une offre écrite et respecter le délai de réflexion de dix jours imposé par l'article L313-34 du Code de la consommation. Il transmet ensuite l'offre acceptée au notaire.
La durée minimale légale de la condition suspensive de prêt est d'un mois (art. L313-41 C. conso). En pratique, les compromis prévoient entre 45 et 60 jours afin de laisser une marge raisonnable. En cas de refus de prêt, et sous réserve que l'acquéreur ait respecté les conditions prévues au compromis (nombre de banques sollicitées, caractéristiques du prêt, délai), la vente est caduque et le dépôt de garantie restitué. L'ANIL propose des fiches détaillées sur ces conditions.
Étape 8 : Purger les droits de préemption
Le droit de préemption urbain
Dans les zones délimitées par délibération du conseil municipal, la commune peut acquérir en priorité un bien mis en vente. Le notaire adresse à la mairie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). La commune dispose de deux mois pour se prononcer en application de l'article L213-2 du Code de l'urbanisme. Son silence vaut renonciation.
Les autres droits de préemption
Pour les biens agricoles ou ruraux, la SAFER dispose d'un droit de préemption dans les conditions prévues aux articles L143-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Le locataire en place peut également bénéficier d'un droit de préemption pour certaines résidences principales, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Des droits spécifiques peuvent enfin s'appliquer au titre des espaces naturels sensibles (Département).
L'effet sur le calendrier
La purge des préemptions est, en pratique, conduite par le notaire en parallèle de l'instruction du financement. Elle conditionne la date possible de signature définitive. La fiche synthétique est disponible sur service-public.fr — Droit de préemption.
Étape 9 : Préparer la signature de l'acte authentique chez le notaire
Officier public, le notaire rédige l'acte de vente définitif, vérifie l'origine de propriété, la situation hypothécaire, les servitudes, l'état civil des parties, puis procède aux formalités de publicité foncière. Il sécurise ainsi l'opération pour les deux parties.
Le délai entre compromis et acte authentique
En pratique, il s'écoule deux à trois mois entre le compromis et l'acte authentique. Cette durée permet à l'acquéreur d'obtenir son prêt, au notaire de purger les préemptions, et aux parties de réunir l'ensemble des pièces. Ce délai n'est pas imposé par la loi : il résulte de la somme des délais minimaux de chaque étape.
Le choix du notaire
Vendeur et acquéreur peuvent chacun choisir leur notaire. Lorsque deux notaires interviennent, ils se partagent les émoluments sans surcoût pour les parties : c'est une règle inter-professionnelle stricte.
Le coût pour le vendeur
Dans une vente classique, les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur, sauf clause « acte en main » expressément prévue. Le vendeur règle en général les frais de mainlevée d'hypothèque, s'il y a lieu, et la quote-part de taxe foncière due au prorata temporis. La fiche service-public.fr — Vendre un logement détaille ces frais.
Étape 10 : Signer l'acte authentique et remettre les clés
La signature a lieu en l'étude du notaire, en présence des parties ou de leurs mandataires. L'acte est lu, commenté et signé. Depuis 2020, la signature à distance par acte authentique électronique est possible en application du décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 : le notaire peut établir l'acte à distance dans des conditions techniques strictement encadrées.
Le transfert de propriété
La propriété est transférée à l'acquéreur au jour de la signature, sauf terme différé expressément prévu à l'acte. Le prix est versé via le compte séquestre du notaire, qui se charge ensuite du décaissement auprès du vendeur après levée des éventuelles inscriptions hypothécaires.
La remise des clés
Elle intervient en général le jour même de la signature, sauf accord particulier consigné à l'acte. Les relevés des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité sont effectués et transmis aux fournisseurs. Enfin, le notaire procède à la publication au service de la publicité foncière dans le mois qui suit la signature, ce qui rend la vente opposable aux tiers. Les détails pratiques figurent sur notaires.fr — Signature de l'acte de vente.
Récapitulatif chronologique
| Étape | Durée indicative | Base légale ou source | |---|---|---| | 1. Estimation | Quelques jours à quelques semaines | Libre (DVF) | | 2. Mandat | Signature immédiate | Loi Hoguet | | 3. Diagnostics (DDT) | 1 à 3 semaines | art. L271-4 CCH | | 4. Mise en vente et visites | Variable | Pas de durée légale | | 5. Offre d'achat | Quelques jours | art. 1583 Code civil | | 6. Compromis ou promesse | 1 jour | art. 1589 Code civil | | 7. Rétractation acquéreur | 10 jours calendaires | art. L271-1 CCH | | 8. Financement | 1 à 2 mois (minimum 1 mois légal) | art. L313-41 C. conso | | 9. Purge préemption (DPU) | 2 mois maximum | art. L213-2 C. urbanisme | | 10. Acte authentique | Jour J | notaires.fr |
Le délai total usuel entre le compromis et l'acte authentique est de deux à trois mois. Cette fourchette reflète une pratique observée, pas une obligation légale.
Questions fréquentes
Quel est le délai de rétractation après la signature d'un compromis de vente ?
L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis signé, en application de l'article L271-1 du CCH (loi SRU). Pendant ce délai, il peut renoncer sans justification ni pénalité et récupère son dépôt de garantie. Le vendeur, lui, ne bénéficie pas de ce droit.
Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?
Le compromis de vente est une promesse synallagmatique : vendeur et acquéreur s'engagent tous les deux. Il vaut vente en application de l'article 1589 du Code civil, sous réserve des conditions suspensives. La promesse unilatérale engage uniquement le vendeur, l'acquéreur disposant d'une option d'achat pendant un délai déterminé, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation. Lorsque sa durée dépasse dix-huit mois, elle doit être constatée par acte authentique (art. L290-1 CCH).
Combien de temps entre la signature du compromis et l'acte authentique ?
En pratique, le délai est de deux à trois mois. Il permet à l'acquéreur de déposer ses demandes de prêt (durée minimale d'un mois pour la condition suspensive, art. L313-41 C. conso) et au notaire de purger les éventuels droits de préemption (deux mois pour le DPU, art. L213-2 C. urbanisme). Aucun texte n'impose de durée fixe.
Quels diagnostics techniques sont obligatoires pour vendre ?
Le dossier de diagnostic technique regroupe les diagnostics imposés par l'article L271-4 du CCH : DPE, amiante (biens avant 1997), plomb (biens avant 1949), gaz et électricité (installations de plus de quinze ans), état des risques (ERP), termites (zones déclarées), assainissement non collectif, et, pour les lots de copropriété, la mesure loi Carrez. La liste applicable dépend de la nature du bien et de sa localisation. Détail complet sur service-public.fr.
La mairie peut-elle préempter ma vente ?
Oui, dans les zones où un droit de préemption urbain a été institué par délibération du conseil municipal. Le notaire adresse à la mairie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA). La commune dispose de deux mois pour se prononcer en application de l'article L213-2 du Code de l'urbanisme. Son silence vaut renonciation. D'autres préemptions peuvent s'appliquer : SAFER pour les biens ruraux, locataire en place pour certaines résidences principales.
Quand récupère-t-on les clés du logement vendu ?
En principe au jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, lorsque le prix est effectivement versé sur le compte séquestre. La remise des clés peut être différée si les parties en conviennent expressément dans l'acte. La propriété est transférée à la signature et le notaire procède à la publication au service de la publicité foncière dans le mois suivant, conformément aux règles de publicité foncière (notaires.fr).
Pour aller plus loin
Chaque étape d'une vente immobilière est encadrée par la loi. Avant de signer un compromis ou une promesse, prenez le temps de lire chaque clause et de consulter votre notaire en cas de doute.
Si vous souhaitez être accompagné par un professionnel, vous pouvez consulter l'annuaire MonProImmo pour rechercher un agent immobilier titulaire de la carte T dans votre commune, ou explorer les pages villes pour situer les professionnels référencés près de chez vous. Vous pourrez ainsi rencontrer plusieurs agents et comparer leurs propositions avant de signer un mandat.