Simulateur capacité d'emprunt PTZ 2026

Combien pouvez-vous emprunter avec le PTZ ?

Découvrez en 30 secondes votre capacité d'emprunt avec PTZ inclus. HCSF 35 % respecté, Action Logement cumulable.

Vous voulez d'abord comprendre la méthode officielle ? Lire le détail plus bas →

Étape 1 / 2 — Votre situation & revenus50 %

Neuf + ancien avec travauxHCSF 35 % + Action Logement cumulablePlan de financement par email

Hervé Voirin

15 ans dans l'immobilier neuf · Conseiller en Gestion de Patrimoine certifié niveau II

Mis à jour le 1 octobre 2026

Sources officielles : Décret n°2025-299 du 29 mars 2025 · SGFGAS · Service-public.fr

Ce simulateur de capacité d'emprunt PTZ 2026 calcule votre budget immobilier total en intégrant le PTZ 2026 (sans apport minimum requis) : mensualité maximale conforme au seuil HCSF de 35 % d'endettement (décision D-HCSF-2021-7), capacité d'emprunt bancaire selon la durée (15/20/25 ans) et le taux, montant PTZ selon les barèmes publiés par l'État 2026 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025) et prêt Action Logement cumulable (jusqu'à 30 000 € à 1 %). Il couvre 3 types d'acquisition : appartement neuf (quotité 50 % en tranche 1), maison neuve (quotité 30 %) et ancien avec travaux (quotité 50 % en tranche 1, travaux ≥ 25 % du coût total, DPE D minimum, zones B2 et C uniquement). Frais de notaire inclus (2 à 3 % neuf, 7 à 8 % ancien).

Comment ça marche ?

Le simulateur calcule votre capacité d'emprunt en 3 étapes :

Mensualité maximale : vos revenus nets mensuels × 0,35 (taux d'endettement maximum fixé par le HCSF), moins vos crédits en cours.
Capacité d'emprunt : cette mensualité est convertie en capital empruntable selon la durée du prêt (15, 20 ou 25 ans) et le taux d'intérêt actuel.
Bonus PTZ + aides : le PTZ et Action Logement augmentent votre budget total parce qu'ils sont à taux très faible (0 % pour le PTZ, environ 1 % pour Action Logement). Lissés sur toute la durée avec votre prêt bancaire, ils allègent la mensualité globale par rapport à un financement classique seul — et débloquent donc davantage de capacité d'emprunt pour le même taux d'endettement.

Résultat : vous connaissez votre budget réel, aides comprises. Pour aller plus loin, découvrez comment cumuler PTZ et Action Logement pour maximiser votre enveloppe.

Mensualité de prêt immobilier : combien emprunter avec votre salaire ?

Votre mensualité maximale dépend de vos revenus nets et du taux d'endettement (35 % maximum). Voici ce que vous pouvez emprunter selon votre mensualité, sur 25 ans à 3,58 % :

Mensualité (assurance comprise)	Salaire net requis	Capacité d'emprunt	Avec PTZ (jusqu'à 80 000 EUR)
700 EUR/mois	2 000 EUR	environ 131 000 EUR	environ 154 000 EURdont PTZ 61 720 EUR
1 000 EUR/mois	2 857 EUR	environ 188 000 EUR	environ 217 000 EUR
1 200 EUR/mois	3 429 EUR	environ 225 000 EUR	environ 255 000 EUR
1 500 EUR/mois	4 286 EUR	environ 282 000 EUR	environ 311 000 EUR

Ces montants sont indicatifs (25 ans, taux 3,58 %, PTZ en tranche 2, remboursement inclus, assurance comprise, hors frais d'acquisition). Le PTZ allonge votre budget parce qu'il est à 0 % d'intérêt. Lissé avec votre prêt bancaire, il réduit le coût global du crédit et libère de la capacité d'emprunt supplémentaire. Calculez votre taux d'endettement exact.

Exemples chiffrés

Prenons l'exemple d'un couple gagnant 3 500 EUR nets/mois. Leur mensualité maximale est de 3 500 × 0,35 = 1 225 EUR/mois.

Durée du prêt	Taux	Capacité d'emprunt	Avec PTZ (jusqu'à 100 000 EUR)
15 ans	3,35 %	environ 167 000 EUR	—lissage impossible sur 15 ans
20 ans	3,5 %	environ 202 000 EUR	environ 236 000 EURdont PTZ 94 497 EUR
25 ans	3,58 %	environ 230 000 EUR	environ 267 000 EUR

Le PTZ augmente ici le budget de 37 000 EUR grâce au financement à 0 % d'intérêt, en tranche 2, assurance comprise. Lissé avec votre prêt bancaire sur 25 ans, il coûte beaucoup moins cher qu'un financement 100 % classique — c'est ce qui augmente votre capacité d'emprunt réelle. Vérifiez votre éligibilité pour connaître votre montant exact.

PTZ en tranche 2, remboursement inclus, assurance comprise, hors frais d'acquisition. En tranche 2, le PTZ se rembourse sur 20 ans (8 ans de différé puis 12 ans) : pour le lisser en une mensualité unique, le prêt bancaire doit durer au moins 20 ans.

Questions fréquentes

Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?

Multipliez vos revenus nets mensuels par 0,35 (taux d'endettement max), puis soustrayez vos crédits en cours. Le résultat est votre mensualité maximale. Ensuite, utilisez notre simulateur pour convertir cette mensualité en budget total selon la durée et le taux d'intérêt.

Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) fixe le taux d'endettement maximum à 35 % des revenus nets. Les banques ne peuvent pas dépasser ce seuil, sauf pour une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits, dont au moins 70 % réservés à l'achat de la résidence principale (et au moins 30 % aux primo-accédants).

Le PTZ compte-t-il dans le taux d'endettement ?

Oui, le PTZ compte dans votre taux d'endettement. En pratique, les banques lissent la mensualité du PTZ avec celle du prêt principal : dans la plupart des montages, vous payez un montant unique sur toute la durée. L'avantage réel du PTZ, c'est son taux à 0 % qui allège le coût total du crédit et augmente votre capacité d'emprunt par rapport à un financement 100 % bancaire équivalent.

Peut-on emprunter sans apport en 2026 ?

Aucun apport minimum légal n'est exigé pour obtenir le PTZ : c'est un prêt, pas un apport, qui se demande en complément d'au moins un autre prêt. Combiné au lissage bancaire, il permet à de nombreux primo-accédants d'emprunter avec peu ou pas d'épargne personnelle. Certaines banques financent même les frais de notaire.

Comment calculer sa mensualité de prêt immobilier ?

Divisez votre salaire net mensuel par 2,86 pour obtenir votre mensualité maximale (35 % d'endettement), puis retirez vos crédits en cours. Exemple : avec 3 000 EUR nets/mois et aucun crédit en cours, votre mensualité maximale est de 1 050 EUR. Notre simulateur convertit ensuite cette mensualité en capacité d'emprunt selon la durée et le taux.

Combien emprunter avec 1 000 EUR par mois de mensualité ?

Avec une mensualité de 1 000 EUR sur 25 ans au taux moyen de marché indicatif de 3,58 %, vous pouvez emprunter environ 188 000 EUR, assurance comprise. Avec un PTZ plafonné à 80 000 ou 90 000 EUR en tranche 2 (montants retenus : 80 000 et 88 172 EUR), votre budget peut atteindre environ 217 000 à 220 000 EUR, remboursement du PTZ inclus, assurance comprise, hors frais d'acquisition.

Que faire après avoir calculé mon budget ?

Testez votre éligibilité au PTZ pour connaître le montant exact de votre aide, puis explorez les programmes neufs dans votre budget sur notre carte interactive. Vous pouvez aussi cumuler PTZ et Action Logement pour maximiser votre budget.

Peut-on emprunter pour acheter un ancien avec travaux en 2026 ?

Oui. Le PTZ ancien avec travaux, recentré sur les zones B2 et C par la loi de finances pour 2024 (décret n° 2024-304 du 2 avril 2024), est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 71). Il reste restreint aux zones B2 et C (communes moins tendues). Conditions : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'achat + travaux TTC, art. D31-10-2 III du CCH), et le logement doit atteindre au minimum la classe D au DPE après travaux. Un logement déjà classé D avant travaux le justifie avec son DPE (arrêté du 30 décembre 2010, art. 6-1 ; art. L31-10-3 V et D31-10-2 II bis du CCH). La quotité PTZ pour l'ancien avec travaux est identique au neuf collectif : 50 % en tranche 1 et 40 % en tranche 2. Notre simulateur permet de choisir ce type d'acquisition et calcule automatiquement le budget total atteignable.

Quelle différence entre emprunter pour du neuf et pour de l'ancien avec travaux ?

Sur les frais de notaire : 2 à 3 % sur le neuf (frais réduits) contre 7 à 8 % sur l'ancien. Sur la quotité PTZ : en collectif neuf en tranche 1, la quotité atteint 50 %. En ancien avec travaux en tranche 1, la quotité est identique au collectif neuf, soit 50 %. En maison neuve (individuel), la quotité est de 30 % en tranche 1. Sur la TVA : le neuf est à 20 %, réduite à 5,5 % en zones ANRU/QPV ; l'achat ancien n'est pas soumis à la TVA mais aux droits de mutation (environ 6,3 %, 5,81 % pour un primo-accédant de sa résidence principale) ; seuls les travaux portent une TVA, à 10 % (ou 5,5 % pour la rénovation énergétique). Notre simulateur intègre ces 3 cas avec leurs frais de notaire et quotités PTZ spécifiques.

Parole d'expert

« La capacité d'emprunt ne se limite pas au taux d'endettement. Avec le PTZ, dans les exemples de cette page, le budget atteignable est supérieur de 11 à 17 % à celui d'un prêt classique seul. »

Hervé Voirin

Spécialiste Immobilier Neuf & PTZ

Voir aussi : notre guide des meilleurs simulateurs de capacité d'emprunt.

Outils PTZ associés

Tous les outils pour préparer votre projet immobilier avec le PTZ 2026.

Simulateur PTZ gratuit Comment calculer le montant du PTZ Simulation prêt immobilier avec PTZ Simulation lissage PTZ Test d'éligibilité PTZ gratuit

Et maintenant ?

Vous connaissez votre budget. Voici les prochaines étapes pour concrétiser votre projet :

Tester mon éligibilité PTZ Cumuler PTZ + Action Logement

→Calculer vos frais de notaire →Comparer loyer vs achat →Calculer votre taux d'endettement →Lissage PTZ : mensualité unique →La même question, ville par ville (57 fiches)

Voir aussi : notre classement des meilleurs calculateurs de capacité d'emprunt primo-accédant 2026.

Une simulation, pas une étude — 30 min avec Hervé pour les vrais chiffres

Ce résultat est une simulation, pas une étude. Selon votre situation réelle, vous êtes peut-être éligible au PTZ, peut-être pas ; vous avez peut-être droit à plus, peut-être à moins. Le premier rendez-vous avec Hervé est sans engagement : en 30 minutes, votre avis d'imposition en main, vous repartez avec les vrais chiffres. Ce calcul est basé sur les barèmes officiels PTZ 2026 (publiés par l'État, Décret 2025-299, loi de finances pour 2025 - loi n° 2025-127) et ne constitue pas une offre de prêt au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. Selon l'outil, les mensualités affichées incluent ou non l'assurance emprunteur, comme indiqué à côté du montant concerné ; seul le TAEG communiqué par l'établissement prêteur fait foi. Toute proposition de financement fait l'objet d'une étude individualisée du dossier par STOPLOYER (mandataire MIOBSP + MIA inscrit à l'ORIAS sous le n° 26008261) ou par votre établissement de crédit. Consultez nos mentions légales.

STOPLOYER — Cadre juridique

Éditeur : EXPERT IA ENTREPRISE SOLUTIONS (SASU, RCS Nancy 988 031 225)

Adresse : 10 rue Saint Thiébaut, 54000 Nancy

Carte professionnelle T : CPI54012026000000007 (CCI Meurthe-et-Moselle, valable 23/03/2029)

Activité Hoguet : transactions sur immeubles (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970)

Statuts d'intermédiation : Mandataire MIOBSP + MIA, inscrit ORIAS sous le n° 26008261

Mandant : Courtier d'Avenir

Association d'autorégulation : adhérent ENDYA (10 rue Auber, 75009 Paris, agréée ACPR)

RC Pro : Hiscox (HXFRMI000000335) + Beazley (MA034L24ANPM)

Capacité professionnelle : Diplôme CGP Juriscampus 2017 (niveau II, NSF 313)

Autorité de contrôle : ACPR — 4 Place de Budapest, 75436 Paris

Les simulations affichées sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas une offre de prêt au sens des articles L. 313-24 et suivants du Code de la consommation. Toute proposition de financement fait l'objet d'une étude individualisée du dossier. Mentions légales complètes.

Avertissement

Les simulateurs et contenus de stop-loyer.fr sont fournis à titre informatif et éducatif uniquement. Ils ne constituent pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les résultats sont basés sur des hypothèses simplifiées et ne sauraient se substituer à l'avis d'un professionnel régulé : un IOBSP inscrit à l'ORIAS pour les questions de financement, un CIF inscrit à l'ORIAS pour le conseil en investissement, un expert-comptable ou un notaire.